Bezplatná právní poradna: Hospodaření obce

Jakým způsobem má současné vedení obce postupovat, jestliže vyšlo najevo, že určité smlouvy o převodu obecního nemovitého majetku (konkrétně jde o smlouvy kupní a darovací), uzavřené obcí v minulosti, nebyly schváleny tehdejším zastupitelstvem obce. V době uzavření těchto smluv neplatilo současné ustanovení § 41 odst. 2 zákona o obcích, stanovující pro tyto případy sankci absolutní neplatnosti právního úkonu (smlouvy). 

Nedošlo-li u darovacích/kupních smluv ke schválení zastupitelstvem, lze tyto pravděpodobně považovat za absolutně neplatné. Nebude-li však druhá strana ochotná souhlasit se smluvním narovnáním situace, může se obec domáhat řešení jen skrze žalobu v civilním soudním řízení. Postupovat lze cestou žaloby na určení vlastnického práva, v takovém případě by ovšem obec musela prokázat naléhavý právní zájem na tomto určení. Předmětem dokazování v samotném řízení by potom byla jak otázka platnosti předmětných smluv (obec by musela dokázat neplatnost), tak otázka vydržení, pokud by se ukázalo, že smlouvy byly neplatné (vydržení by musel dokázat neplatně obdarovaný/kupující).

Podle platného zákona o obcích, ustanovení § 41 odst. 2, platí: Právní úkony, které vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení od počátku neplatné. Na základě (současného) odst. 1 téhož ustanovení (Podmiňuje-li zákon platnost právního úkonu obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina osvědčující tento právní úkon doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny.) se ovšem již v té době (stejně jako v době účinnosti předchozího zákona o obcích č. 367/1990 Sb.) absolutní neplatnost v případě neschválení příslušným orgánem dovozovala v teorii i aplikační praxi, včetně judikatury soudů. Pokud tedy předmětné darovací či kupní smlouvy nebyly předem schváleny v zastupitelstvu, je nutné na tyto právní úkony pohlížet jako na absolutně neplatné. K tomu přistupuje ještě okolnost, že zřejmě nebyl v některých případech ani zveřejněn záměr prodeje/darování, což způsobuje u nemovitostí neplatnost provedených úkonů ještě z dalšího důvodu.
Jelikož se vlastnické právo ze zákona nepromlčuje (§ 100 odst. 2 občanského zákoníku), může být obec stále vlastníkem předmětných věcí. Je ovšem na místě zabývat se vzhledem k časovému odstupu možností vydržení vlastnického práva na straně neplatně obdarovaného/kupujícího.
Nabytí vlastnického práva vydržením je upraveno občanským zákoníkem, dle jehož § 134 platí, že oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost. Pro posouzení možnosti nabytí vlastnictví tímto způsobem je tedy v daném případě rozhodné, zda alespoň po uvedenou dobu byly sporné věci v tzv. oprávněné držbě dotčených osob.
Co se rozumí oprávněnou držbou, vyplývá z § 130 odst. 1 občanského zákoníku, dle něhož je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným. V pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná. V praxi bývápro posouzení splnění podmínek vydržení nejproblematičtější právě otázka existence či neexistence dobré víry u osoby, která se nabytí vlastnického práva vydržením dovolává (okolnosti, které svědčí o nabytí vlastnického práva vydržením, musí přitom dle konstantní judikatury prokázat osoba, která se takového původního nabytí vlastnického práva dovolává).
Existence dobré víry musí být posuzována vzhledem ke všem okolnostem případu, a tedy nestačí pouze subjektivní vnitřní přesvědčení konkrétní fyzické/právnické osoby, že je vlastníkem věci. K podmínce dobré víry se potom vyjadřuje celá řada judikátů. Zmínit lze judikát Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 428/2007 ze dne 28. února 2007, který říká, že oprávněným držitelem je i ten, který věc drží v omylu, že mu věc patří, a jde přitom o omyl omluvitelný. Omluvitelný je omyl, ke kterému došlo přesto, že mýlící postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat. Pokud omyl přesahuje rámec běžného obvyklého posuzování věcí, není omluvitelný. I tento judikát z mnoha operuje s dosti neurčitými termíny (např. omluvitelný omyl, obvyklá míra opatrnosti, atd.), a i proto je vydržení vlastnického práva značně problematickou záležitostí. „Kvalifikovaná“ dobrá víra je komplexní kategorií a při zkoumání její existence je vždy třeba posoudit všechny okolnosti případu, což je úlohou soudu v případném civilním řízení. Dobrá víra do té doby oprávněného držitele věci zaniká ve chvíli, kdy se tento držitel od kohokoliv či jakýmkoliv způsobem dozvěděl o skutečnosti, která u něj objektivně musela vyvolat pochybnost o tom, že mu věc po právu patří (rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 16. 10. 2007, č. j. 22 Cdo 1806/2006).
Je sporné, zdali by mohl neplatně obdarovaný/kupující v případě soudního sporu vydržení úspěšně namítat. Argumentem proti možnosti vydržením předmětné věci nabýt je zejména po právní stránce absolutní neplatnost úkonu provedeného bez předchozího schválení zastupitelstva a s tím související aplikace zásady ignorantia legis neminem excusat (neznalost zákona neomlouvá). K tomu např. Ondruš, R. Pravomoci zastupitelstva obce, ASPI, 2003: „Pokud zastupitelstvo obce o konkrétním z taxativně vyjmenovaných majetkoprávních úkonů nerozhodne a tento bude uzavřen a podepsán sice kompetentní osobou, ale bez příslušného schválení. Jedná se o absolutně neplatný právní úkon, jehož neplatnosti se může oprávněná osoba dovolat bez ohledu na případnou námitku vydržení ze strany stávajícího držitele. Vydržení se nelze úspěšně dovolat při převodu na základě absolutně neplatného právního úkonu. Při platnosti zásady "neznalost zákona neomlouvá" je povinností nabyvatele znát právní předpisy omezující v daném případě smluvní volnost převodce a je tedy jeho povinností a i v jeho zájmu si před uzavřením smlouvy o převodu vlastnictví ověřit, zda byl převod schválen zastupitelstvem obce tam, kde je toto schválení podmínkou platnosti.“
Každopádně se obci v současnosti nabízí pravděpodobně jediný postup. Pokud nebude druhá strana ochotná souhlasit s uzavřením nových smluv, může se obec domáhat vyřešení situace pouze skrze žalobu v civilním soudním řízení. Postupovat lze cestou žaloby na určení vlastnického práva, v takovém případě by ovšem obec musela prokázat naléhavý právní zájem na tomto určení. Předmětem dokazování v samotném řízení by potom byla jak otázka platnosti předmětných smluv (obec by musela dokázat neplatnost), tak otázka vydržení, pokud by se ukázalo, že smlouvy byly neplatné (vydržení by musel dokázat neplatně obdarovaný/kupující).
 

Pro lektory

 

Kalendář akcí SMO ČR

-
22. listopadu 2017 10:00-13:00

Jednání Energetické komise

Kancelář Svazu
 
23. listopadu 2017 10:00-13:00

Jednání Komise pro informatiku

Kancelář Svazu
 
23. listopadu 2017 10:00-13:00

Jednání Školské komise

Kamýk nad Vltavou
 
24. listopadu 2017 10:00-13:00

Seminář k zákonu o střetu zájmů

Praha
28. listopadu 2017

Konference "Výhledy Ekonomiky"

Praha
 
-
 

Kontakty SMO ČR

-

Svaz měst a obcí ČR
Projektová kancelář
5. května 1640/65
140 21 Praha 4
 

Projektová manažerka:
Lada Fógelová
fogelova.oz@smocr.cz
 

Manažer pro vzdělávání:
Jan Mareš
tel.: 730 894 888
mares@smocr.cz

 

-
Copyright © 2017 Svaz měst a obcí ČR Realizace SEAL, s.r.o.